Heute am Sonntag (15.3.20020) wurde das COVID-19-Maßnahmengesetz beschlossen. Es werden aber erst am Montag (16.3.2020) die konkreten Verordnungen verlautbart, die dann am Dienstag (17.3.2020) in Kraft treten und unter anderem das Betreten von Einzelhandelsgeschäften und von Gastronomiebetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren und Dienstleistungen untersagen. MSLEGAL wird zeitgerecht informieren.
Für jeden betroffenen Unternehmer, der eine Betriebsstätte gemietet hat, stellt sich die Frage, ob er seinen Mietzins weiter entrichten muss, obwohl er dort keinen Kunden empfangen kann.
Tatsächlich sind zwei Gesetzesbestimmungen im sogenannten Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1104, § 1105 ABGB) einschlägig: diese sehen den Entfall des Mietzinses bei gänzlicher Unbrauchbarkeit und eine verhältnismäßige Mietzinsminderung bei nur teilweiser Unbrauchbarkeit vor. Details der Bestimmungen sind in Ermangelung ausreichender Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt (zur Judikatur siehe z.B. OGH 3 Ob 618/53 zur Beschlagnahme eines Mietgegenstandes durch die Alliierten; OGH 8 Ob 679/90 wegen Terror/Bombendrohungen).
Dennoch lässt sich nach Ansicht von MSLEGAL dem Grunde nach argumentieren, dass dem betroffenen Unternehmer eine Mietzinsminderung zusteht, wenn seine Betriebsstätte mit einem Betretungsverbot belegt wurde.
- Die Möglichkeit einer Mietzinsminderung und deren Umfang hängen vom individuellen Vertrag und den konkreten Umständen vor Ort ab.
- Der Mietvertrag sollte rechtlich dahingehend überprüft werden, ob und bejahendenfalls inwieweit die §§ 1104, 1105 ABGB vertraglich rechtswirksam ausgeschlossen wurden; mitunter ist ein solcher Ausschluss „vergraben“ im Vertrag und wurde bei Abschluss nicht beachtet.
- Die Auswirkung des Verbots des Betretens ist anhand des sogenannten bedungenen Gebrauchs festzustellen – damit wird die begehrte Mietzinsminderung abgeschätzt. Das wird oftmals einfach sein, aber an MSLEGAL wurden schon heute Sonntag erste Abgrenzungsfragen herangetragen.
- Es ist unerlässlich, die einzelnen Schritte gegenüber dem Vermieter mit Rechtsexperten abzustimmen, etwa zur Vermeidung der Verwirklichung eines Kündigungsgrundes.
Richten Sie Ihre Anfragen an:
Mag. Wilhelm Milchrahm, Immobilienökonom (ebs)
E-Mail: office@mslegal.at
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