Unser Kanzleipartner RA Mag. Wilhelm Milchrahm widmet sich laufend dem Immobilien- und Gesellschaftsrecht. Aktuell befasst sich Wilhelm Milchrahm mit der Unwirksamkeit von Kaufverträgen, weil Erfordernisse aus dem Gesellschaftsrecht nicht eingehalten werden. Gesellschaftsrechtliche Gründe für Unwirksamkeiten gibt es viele; sie bleiben aber in der Praxis bei Immobilientransaktionen oft unbeachtet.
Eine solche Unwirksamkeit resultiert aus der mangelhaften Einhaltung des § 237 AktG: Beabsichtigt eine Aktiengesellschaft das gesamte Vermögen oder nahezu das gesamte Vermögen der Aktiengesellschaft zu veräußern, sieht § 237 AktG (neben anderen Erfordernissen) die Notwendigkeit eines zustimmenden Beschlusses der Aktionäre vor. Werden nicht alle Erfordernisse erfüllt, so wurde der Kaufvertrag niemals wirksam abgeschlossen. Selbst der redliche Vertragspartner der Aktiengesellschaft ist in seinem Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages möglicherweise nicht geschützt (!).
Man könnte jedoch meinen, dass diese Problemstellung lediglich Aktiengesellschaften betrifft. Der OGH (Oberster Gerichtshof) hat diese Regelung aber in einem Erkenntnis aus 2018 auch auf eine GmbH (analog) angewendet. Wilhelm Milchrahm hat diese Entscheidung zwar kritisiert (Milchrahm, Entscheidungsanmerkung, GesRZ 2019, 280 ff), doch muss sich die Praxis auf diese Rechtsprechung einstellen.
Möglicherweise werden alle Gesellschaftsformen von § 237 AktG analog erfasst.
Zwischenzeitig hat Milchrahm für unsere Mandanten Überlegungen konzipiert, die der Bereinigung solcher unwirksamen Kaufverträge dienen.
In der aktuellen Ausgabe der GesRZ (Der Gesellschafter – Zeitschrift für Gesellschafts- und Unternehmensrecht) ging Milchrahm dieser Frage für eine Kommanditgesellschaft anhand einer aktuellen Entscheidung des deutschen BGH (Bundesgerichtshof) nach. Der BGH beschäftigte sich nämlich mit der Frage, ob die deutsche – im Wesentlichen mit § 237 AktG idente – Bestimmung (§ 179a AktG) auf eine Kommanditgesellschaft analog anzuwenden ist. Nach dem Sachverhalt ging es um einen Kaufvertrag aus dem Jahre 1998 (!).
Die Auswirkung einer analogen Anwendung des § 237 AktG auf Kommanditgesellschaften wäre für die österreichische Immobilienwirtschaft enorm, weil es nicht selten Immobiliengesellschaften in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft gibt, die als Projektgesellschaften ihren Immobilienbestand nach deren Fertigstellung des Projektes vollständig veräußern.
Für Interessierte ist die Entscheidungsbesprechung mit nachfolgendem Link abrufbar: Milchrahm, GesRZ 2022, 225
Die GesRZ gehört seit mehr als 50 Jahren zu den wichtigsten Fachzeitschriften für das Gesellschafts- und Unternehmensrecht. Sie bietet umfassendes Detailwissen für einschlägige Probleme der Praxis und der Wissenschaft, sodass sich auch ein Blick auf die GesRZ lohnt: http://www.lindeverlag.at/gesrz.
