Die Frage, ob die Inbestandgabe von Geschäftsräumlichkeiten/Geschäftsflächen in einem Einkaufszentrum als Unternehmenspacht oder Geschäftsraummiete zu qualifizieren ist, hat aus verschiedenen Gründen für beide Vertragspartner große Bedeutung.
Während ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit den Kündigungsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes (§ 30ff MRG) unterliegt und daher aus Bestandgebersicht regelmäßig der Abschluss eines befristeten Mietverhältnisses, das wegen des Schriftformgebots (§ 29 MRG) der schriftlichen Beurkundung mit entsprechenden Gebührenfolgen bedarf, angestrebt wird, ermöglicht ein Pachtvertrag eine – oftmals von beiden Vertragsteilen gewünschte – größere Flexibilität bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Bestandverhältnisses und kann auch zur Milderung der bei großen Geschäftsflächen und hohen Bestandzinsen oftmals gravierenden, regelmäßig vom Bestandnehmer zu tragenden Gebührenbelastung beitragen.
Die Abgrenzung dieser beiden Vertragstypen beschäftigt seit Jahrzehnten die rechtswissenschaftliche Literatur und die Gerichte. Die umfangreiche Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) und all die von diesem dazu entwickelten Stehsätze haben wenig zur Rechtssicherheit beigetragen, ja durch den gebetsmühlenartigen Hinweis, wonach es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls ankommt, die Verunsicherung der Vertragsverfasser nur verschärft. Ob Gebrauchsüberlassung überwiegt und damit Geschäftsraummiete vorliegt oder ob der Nutzung einer Erwerbsgelegenheit die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt und die Vertragsbeziehung daher als Unternehmenspacht einzuordnen ist, kann meist nicht mit der in Wahrheit für beide Vertragspartner so wichtigen Vorhersehbarkeit festgestellt werden.
Ein aktueller Beschluss des OGH (7 Ob 68/25p), mit dem eine außerordentliche Revision als unzulässig zurückgewiesen und die vom Berufungsgericht vorgenommene Qualifikation eines konkreten Bestandvertrages als Unternehmenspacht bestätigt wurde, liefert hoffentlich einen Beitrag, um künftig die Abgrenzung der beiden Vertragstypen zu erleichtern.
Im konkreten Fall wurde ein bestehendes Einkaufszentrum erweitert und ein im Erweiterungsbereich gelegenes Geschäftslokal im Edelrohbau dem Bestandnehmer übergeben. Mit diesem wurde eine Betriebspflicht sowie ein umsatzabhängiger Bestandzins vereinbart. In Zusammenschau mit einem hohen Werbeetat und einer ausgeprägten, über die eines gewöhnlichen Einkaufszentrums hinausgehenden Infrastruktur – in Form einer Kinderunterhaltungseinrichtung, regelmäßig stattfindender Veranstaltungen, der Existenz von Sonnenterrassen und eines eigens durch die Bestandgeberin finanzierten Straßenbahnterminals sowie die Bereitstellung von für den effizienten Betrieb der Bestandnehmer nützlichen Informationen – rechtfertigten all diese Elemente die Qualifikation der Vertragsbeziehung als Unternehmenspacht. Der Entscheidungsbegründung ist weiters zu entnehmen, dass die aufgrund der unmittelbaren Verbindung mit dem schon vorhandenen Einkaufszentrum bestehende Möglichkeit, am bereits vorhandenen Kundenstock im etablierten Einkaufszentrum zu partizipieren, ebenfalls zur Qualifikation der Vertragsbeziehung als Unternehmenspacht beigetragen hat.
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