Die vorliegende Entscheidung des OGH befasst sich wieder einmal mit einer konkret vereinbarten Wertsicherungsbestimmung in einem Wohnungsmietvertrag, auf den das MRG in seinem Teilanwendungsbereich anzuwenden ist.
Dieses Mal steht im Zentrum der Entscheidung das in § 6 Abs 1 Z 5 KSchG festgeschriebene Symmetriegebot und die Frage, ob dieses in casu – bei sonstiger Nichtigkeit der vertraglichen Wertsicherungsbestimmung – eingehalten wurde. Die Prüfung weiterer Nichtigkeitsgründe erfolgte nicht.
Das Symmetriegebot des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG gibt vor, dass eine Entgeltanpassungsbestimmung in Verbraucherverträgen (daher auch Wertsicherungsbestimmungen in Wohnungsmietverträgen mit einem unternehmerischen Vermieter) zweiseitig ausgestaltet sein muss: Eine Wertsicherungsvereinbarung, die nur vorsieht, dass sich das Entgelt zugunsten des unternehmerischen Vermieters erhöhen kann, genügt diesen Anforderungen nicht. Vielmehr setzt die Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung vor diesem Hintergrund auch voraus, dass neben der Möglichkeit der Entgelterhöhung bei Eintritt bestimmter Umstände (vorliegend: Indexveränderung) auch die Möglichkeit der Entgeltsenkung vorgesehen ist.
In dem konkreten Fall wurde folgende Wertsicherungsbestimmung vereinbart (Hervorhebungen durch den Autor): „Der Hauptmietzins von EUR 1.034,95 ist wertgesichert. Zur Berechnung der Wertsicherung dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarte Verbraucherpreisindex 2015 oder der an dessen Stelle tretende Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat des Mietbeginns (September 2018) verlautbarte Indexzahl, bei späteren Änderungen jene Indexzahl, die Grundlage für die (jeweils) letzte Änderung war. Alle Veränderungsraten sind auf eine Dezimalstelle zu berechnen.
1) Der Vermieter ist berechtigt, Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergeben, unverzüglich geltend zu machen. Die sich aus der Wertsicherung ergebenden Ansprüche verjähren in drei Jahren. Erfolgt die Geltendmachung der Änderung des Hauptmietzinses aufgrund der Wertsicherung durch den Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht, so liegt darin kein schlüssiger Verzicht auf die Wertsicherung des Hauptmietzinses.
2) Der Vermieter wird zunächst – ohne an diese Abrechnungsmodalität gebunden zu sein – jeweils am Beginn eines Kalenderjahres den aufgrund der Wertsicherung sich ergebenden neuen Mietzins bekannt geben.“
Der Mieter klagte ua die Rückzahlung der seit Mietbeginn im September 2018 aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung erhöhten Mietzinsbeträge ein. Begründet wurde das Klagebegehren damit, dass die gegenständliche Wertsicherungsbestimmung lediglich das Recht des unternehmerischen Vermieters zur Mietzinserhöhung vorsieht, nicht aber auch das spiegelbildliche Recht des Mieters den Mietzins gegebenenfalls zu senken.
Die Vermieterin argumentierte demgegenüber, in der Wertsicherungsvereinbarung sei neutral von Änderung die Rede, was sowohl die Erhöhung als auch die Senkung des Mietzinses umfasse.
Der OGH teilte hingegen – den Entscheidungen der Vorinstanzen folgend – diese Auffassung nicht, weil sich die Berechtigung zur Geltendmachung von Änderungen stets auf die Vermieterin beziehe. Prototypisch dafür ist der erste Satz unter Punkt 1): „Der Vermieter ist berechtigt, Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergeben, unverzüglich geltend zu machen“. Ein Recht des Mieters auf allfällige Mietzinssenkung ist daraus nicht ableitbar, sodass im Ergebnis die aufgrund der Wertsicherung erhöhten Mietzinsbeträge an den Mieter zurückzuzahlen waren.
Hinweise für die Praxis:
Neben den sonstigen Anforderungen an Wertsicherungsvereinbarungen im B2C-Bereich ist auch das Symmetriegebot des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG zu beachten. Eine vereinbarte Wertsicherungsbestimmung ist vor diesem Hintergrund nur dann wirksam, wenn die Bestimmung ausdrücklich auch das Recht des Mieters auf Mietzinssenkung vorsieht.
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