Zahlreiche Gäste folgten unserer Einladung zum MS Legal Breakfast Immobilienwirtschaft Zum Auftakt am 11. Oktober 2023 standen aktuelle Entscheidungen des OGH und des EuGH mit großen wirtschaftlichen Auswirkungen auf der Agenda.
Mietvertragliche Wertsicherungsklausel
Eingangs thematisierte Kanzleipartner Mag. Wilhelm Milchrahm, Immobilienökonom (ebs), die Ausgestaltung von Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen von Unternehmen mit Verbrauchern.
- Die Rechtsprechung akzeptierte zwar vor einiger Zeit explizit mietvertragliche Wertsicherungsklauseln, zog aber mit zwei nachfolgenden Entscheidungen für die Immobilienpraxis überraschende Zulässigkeitsgrenzen, die (noch) nicht hinlänglich ausdifferenziert sind.
- Es besteht daher das Risiko, dass in zahlreichen Mietverträgen die Wertsicherungsklausel vollständig entfällt. Der Mietzins würde dann auf die ursprünglich vereinbarte Höhe „eingefroren“; die Frage, für welchen Zeitraum ein Mieter überhöhte Mietzinse rückfordern könnte, ist rechtlich (noch) ungeklärt.
Realisiert sich dieses Risiko, sind nach Einschätzung von Milchrahm spürbare Verwerfungen in der Immobilienbranche zu erwarten.
Entscheidungen:
OGH 6 Ob 226/18f; OGH 2 Ob 36/23t; OGH 8 Ob 37/23h
Gupfinger und die Auswirkungen
Milchrahm erörterte auch die Bedeutung der EUGH-Entscheidung Gupfinger (EuGH 08.12.2022, C-625/21):
- Gupfinger als vorläufiger Schlusspunkt einer Rechtsprechungslinie des EuGH: Vereinfacht gesagt führt diese dazu, dass eine missbräuchliche Vertragsklausel (im B2C-Bereich) entfällt, die entstandene Vertragslücke jedoch nicht durch Rückgriff auf die Gesetzeslage oder durch (ergänzende) Vertragsauslegung gefüllt werden darf.
- Gupfinger ist auch auf Wohnungsmietverträge mit Verbrauchern anwendbar.
- siehe auch den Beitrag: mslegal.at/gupfinger/
Achtung Immobilienmakler: Leistung ohne Gegenleistung bei Verletzung der Informationspflicht
Kanzleipartner Dr. Martin Stadlmann wies daraufhin, dass im Bereich von Maklergeschäften große Sorgfalt geboten ist. Hier findet regelmäßig das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) Anwendung; dies bedeutet zusätzliche Informationspflichten. So hat der Makler, die Kunden nachweislich schriftlich über ihre Rücktrittsrechte zu informieren. Darüber hinaus muss er eine Anleitung zum Rücktritt und ein entsprechendes Widerrufsformular aushändigen.
Ansonsten riskiert der Makler, dass die 14-tägige Rücktrittsfrist um ein ganzes Jahr verlängert wird. Dies gilt sogar dann, wenn die Vermittlungstätigkeit erfolgreich war und der Kunde das Objekt erworben oder angemietet hat. Siehe auch den Beitrag: mslegal.at/fernabsatzvertrag/
Entscheidungen:
OGH 16.02.2023, 9 Ob 102/22y; EuGH 17.05.2023, C-97/22
Optionen und Immobilien: (k)ein Fall für Wucher und laesio enormis?
Stadlmann beleuchte die Themen Wucher und laesio enormis anhand einer jüngsten OGH-Entscheidung (OGH 04.07.2023, 5 Ob 57/23b), bei der der Immobilienkaufvertrag von Verkäuferseite erfolgreich angefochten wurde. Zuletzt stellte er die für die Immobilienwirtschaft höchst bedeutsame Entscheidung eines verstärkten Senats des Höchstgerichtes zur laesio enormis bei Optionsverträgen vor. Siehe auch: mslegal.at/anfechtung-kaufoptionen
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