Bei entgeltlichen Verträgen, die auf Verschaffung von Eigentum gerichtet sind (prototypischer Fall ist der Kaufvertrag), leistet der Verkäufer verschuldensunabhängig dafür Gewähr, dass die Sache, an der Eigentum verschafft werden soll, mangelfrei ist: Sie muss den vertraglich vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften entsprechen.
Sofern die Gewährleistungslage eintritt – dafür genügt es, dass der Mangel bei Übergabe der Sache (allseitig unerkannt) angelegt ist und innerhalb der Gewährleistungsfrist hervortritt – ,hat der Verkäufer den Mangel unentgeltlich zu beseitigen (Reparatur oder Austausch der Sache) oder schlimmstenfalls den bezahlten Kaufpreis ganz oder teilweise zu erstatten.
Der Gewährleistungsfall stellt naturgemäß eine finanzielle Belastung für den Verkäufer dar. Aus rein ökonomischer Sicht führt dies mitunter dazu, dass dieser einen allfälligen Gewährleistungsfall bis zu einem gewissen Grad einpreist. Weil die finanziellen Implikationen einer Mangelhaftigkeit letztlich aber nicht vollends abschätzbar sind und darüber hinaus damit auch ein zeitlicher und faktischer Aufwand einhergeht (Mangelbehebung, Austausch der Sache, Rücknahme der mangelhaften Sache etc), bestehen Verkäufer in der Praxis typischerweise auf eine vertragliche Bestimmung, wonach keinerlei Gewähr für die Mangelfreiheit der Sache geleistet werde. Rechtstechnisch handelt es sich hierbei um einen Verzicht des Käufers auf seine Gewährleistungsrechte (§ 1444 ABGB).
Das ABGB lässt für B2B- und C2C-Geschäfte dem Grunde nach auch einen Gewährleistungsverzicht vorab, also vor Kenntnis des Mangels, zu (§ 929). Die Verzichtserklärung ist anhand der allgemeinen Regeln über die Auslegung von Verträgen, das heißt nach dem objektiven Verständnis eines Erklärungsempfängers des beteiligten Rechtsverkehrskreises unter Berücksichtigung aller Begleitumstände auszulegen (nach herrschender Ansicht müsse die Verzichtserklärung durch den Vertragspartner angenommen werden, weswegen in der Praxis oftmals von einem von beiden Vertragsparteien gebilligten Gewährleistungsausschluss die Rede ist).
In der gegenständlichen Entscheidung machen die Käufer im Rahmen eines C2C-Wohnungskaufes Gewährleistung geltend, weil ein Schrankraum bei dessen Errichtung nicht ordnungsgemäß gedämmt worden war und dies nach Übergabe der Wohnung zu einem ausgeprägten Schimmelbefall führte. Dieser Mangel war bei Besichtigung des Gebäudes nicht erkennbar gewesen; in dem Exposé des Maklers war der Gebäudezustand mit „sehr gut“ ausgewiesen.
Der Verkäufer beruft sich auf einen in der Praxis gängigen, in concreto vereinbarten Gewährleistungsausschluss, wonach eine eingehende Besichtigung stattgefunden hat und der Verkäufer keinerlei Haftung für den Bau- und Erhaltungszustand übernimmt.
„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes […] oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Aus Sicht des OGH ist ein solcher Gewährleistungsausschluss im Zusammenhang mit einem Wohnungskauf für den Rechtsverkehr objektiv so zu verstehen, dass dieser nur diejenigen Mängel erfasst, die für einen Käufer bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen wären – nur hinsichtlich dieser Mängel sei keine Gewähr zu leisten. Begründet wird dies damit, dass der Gewährleistungsausschluss auf einen dem Käufer bekannten Zustand Bezug nimmt und darüber hinaus bei einer Besichtigung derartige verborgene Mängel nicht ohne Weiteres festgestellt werden können, zumal der Makler den Zustand als „sehr gut“ angepriesen hatte.
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