Immobilienrecht

Vorsicht bei Sprungeintragungen: kein Gutglaubenserwerb vom außerbücherlichen Eigentümer – OGH 30.3.2022, 8 Ob 8/21s

Wenn Liegenschaften innerhalb kurzer Zeit mehrfach hintereinander veräußert werden, kann ohne Eintragung der Zwischenerwerber im Grundbuch der Letzterwerber die Einverleibung seines Eigentumsrechtes im Grundbuch erwirken (sogenannte Sprungeintragung gemäß §22 GBG). Dieser Weg wird in der Praxis häufig beschritten, zumal damit die grundbücherliche Einverleibungsgebühr für den/die Zwischenerwerber (immerhin 1,1 % des Kaufpreises) erspart werden kann.

Wie sich aus der vorliegenden OGH-Entscheidung ergibt, ist dabei jedoch höchste Vorsicht geboten. Es kann sich nämlich nur derjenige auf den Vertrauensschutz des Grundbuches (§63 Abs 2 GBG) berufen, der vom bücherlichen Eigentümer erwirbt.

Im gegenständlichen Fall hatte der ursprüngliche Eigentümer den Kaufvertrag mit dem Zwischenerwerber wegen Wuchers erfolgreich angefochten. Anschließend begehrte er die Löschung des Eigentumsrechtes des (im Wege einer Sprungeintragung im Grundbuch einverleibten) Letztkäufers. Dieser berief sich erfolgslos auf den bücherlichen Vertrauensschutz, hatte er doch von dem nicht im Grundbuch eingetragenen Zwischenerwerber (sogenannter außerbücherlicher Vormann) erworben. Die Löschungsklage war daher erfolgreich, der ursprüngliche Eigentümer muss wieder im Grundbuch eingetragen werden.
Es muss daher beim Erwerb einer Liegenschaft vom außerbücherlichen Eigentümer stets kritisch geprüft werden, ob das damit für den Erwerber verbundene Risiko den wirtschaftlichen Vorteil (Ersparnis der Einverleibungsgebühr für den Zwischenerwerb) aufwiegt.

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